L'estimation : le socle de votre vente

Tout commence ici. Une erreur fréquente est de fixer le prix en fonction de votre projet futur (ex: "J'ai besoin de tant pour acheter ma nouvelle maison") ou de l'affectif.

Comment faire votre estimation objective ?
Ne vous fiez pas uniquement aux prix des annonces en ligne (ce sont des prix souhaités, pas des prix vendus).

1. Cherchez les "biens vendus" : Utilisez la base de données publique DVF (Demande de Valeur Foncière) sur le site du gouvernement pour voir les prix réels des ventes actées dans votre rue.

2. Comparez le comparable : Ajustez votre prix selon vos prestations. Une maison rénovée énergétiquement (DPE C ou mieux) se vendra plus cher qu'une "passoire thermique" (F ou G), même si la surface est identique.

💡 Le conseil technique : Si vous hésitez entre deux fourchettes de prix, privilégiez la fourchette basse pour créer une dynamique d'appels immédiate. Un bien affiché trop cher qui reste 3 mois en ligne devient "suspect" et finit souvent par se vendre en dessous du marché.

Ne restez pas dans le flou, demandez une estimation ! 

Constituer le dossier légal (avant les annonces)

En tant que vendeur, vous êtes responsable des vices cachés et de l'information à l'acquéreur.

La loi impose de fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) dès les visites.

Votre "To-Do List" administrative :

• Contactez un diagnostiqueur certifié pour réaliser : DPE, Amiante, Plomb, Électricité, Gaz, Termites (selon zones) et ERP.

• Rassemblez les PV d'assemblée générale (si copropriété), la taxe foncière et les factures d'entretien (chaudière, toiture).

Pourquoi le faire maintenant ? Si un diagnostic révèle une anomalie électrique mineure, vous pouvez la réparer avant la visite.

Cela évite de donner un argument de négociation facile à l'acheteur.

La préparation et la mise en valeur (home staging)

Vous ne vendez pas seulement des murs, vous vendez une projection de vie.

Pour qu'un acheteur ait le "coup de cœur", il doit pouvoir s'imaginer vivre chez vous dans les 90 premières secondes.

3 règles d'or pour préparer votre maison :

1. Dépersonnaliser : Rangez les collections de figurines, les photos de famille trop présentes et les objets religieux ou politiques.

2. Désencombrer : Une pièce surchargée paraît plus petite. Enlevez les meubles inutiles pour fluidifier la circulation.

3. Réparer : Ce robinet qui fuit ou cette poignée de porte qui bouge envoient un signal de "maison mal entretenue".

📸 L'impact visuel : Une maison lumineuse, rangée et aérée permet de réaliser des photos professionnelles qui multiplieront par 3 les clics sur votre annonce. 

Préparer l'annonce et les photos

Vous allez être en concurrence avec des milliers d'annonces. Pour sortir du lot sans matériel pro, il faut être astucieux.

Les règles pour vos photos (Smartphone) :

• Format paysage toujours : Tenez votre téléphone à l'horizontale.

• Hauteur de poitrine : Ne prenez pas la photo depuis le plafond ou le sol. Placez l'objectif à 1m20 du sol pour respecter les volumes.

• Lumière : Ne photographiez jamais face à une fenêtre (contre-jour). Mettez-vous dos à la fenêtre.

La rédaction de l'annonce : Soyez factuel mais complet. Mentionnez clairement : Surface (Loi Carrez si appart), nombre de chambres, DPE (obligatoire), montant de la taxe foncière et type de chauffage.

Gérer les contacts et filtrer les visiteurs

Une fois l'annonce en ligne sur les sites entre particuliers (Leboncoin, PAP...), votre téléphone va sonner.
Attention aux "touristes immobiliers" qui n'ont pas le budget.

Le script de filtrage téléphonique : Avant d'accepter une visite, posez ces 3 questions factuelles :

1. "Depuis combien de temps cherchez-vous ?" (Cela indique leur maturité).

2. "Avez-vous déjà validé votre budget auprès d'une banque ou d'un courtier ?"

3. "Votre projet dépend-il de la vente de votre logement actuel ?"

   ⚠️ Point de vigilance : Ne faites jamais visiter seul(e) si possible, pour des raisons de sécurité.

Mener la négociation

Un acheteur vous fait une offre ? Félicitations ! Maintenant, il faut la valider juridiquement.

Ce que vous devez demander : Une offre d'achat doit être écrite (email ou courrier). Une offre orale n'a aucune valeur juridique. Demandez à l'acheteur de joindre à son offre :

• Une copie de sa pièce d'identité.

• Une simulation de financement récente (moins de 3 mois) émise par une banque ou un courtier.

Faut-il accepter une offre plus basse ?
Calculez le "coût de refus". Si vous refusez une offre à -5000€ aujourd'hui, combien vous coûtera le bien en charges, taxe foncière et crédit relais si vous le gardez 6 mois de plus ?

Parfois, une "mauvaise" offre rapide est plus rentable qu'une "bonne" offre dans un an.

Le Notaire pour sécuriser la transaction

Vous ne pouvez pas rédiger l'acte de vente vous-même sur un coin de table.

1. Choisissez votre notaire : L'acheteur aura le sien, vous pouvez garder le vôtre. Les frais ne changent pas (ils se partagent le travail).

2. Transmettez le dossier : Envoyez l'état civil de l'acheteur, l'offre signée et tous vos diagnostics au notaire pour qu'il rédige le compromis de vente.