ROLE DU NOTAIRE DANS LA TRANSACTION IMMOBILIERE

1-Qui est le notaire et quel est son rôle ?

Le notaire est un officier public nommé par l'État, chargé d'authentifier les actes et de garantir leur validité juridique.
Contrairement à d'autres professionnels del'immobilier, il est totalement neutre et impartial : il protège acheteur et vendeur en veillant à ce que tout soit conforme à la loi.

Ses missions concrètes

• Reconstituer la chaîne des titres de propriété pour vérifier qui est le véritable propriétaire
• Vérifier l'état hypothécaire et détecter d'éventuelles charges sur le bien
• Contrôler les servitudes (droits de passage, restrictions) et consulter le cadastre
• Rédiger l'acte authentique qui transfère officiellement la propriété
• Effectuer les formalités de publicité foncière et vous conseiller sur la fiscalité

Tous les notaires sont des officiers publics exerçant en cabinet libéral, soumis à un barème réglementé et à une assurance responsabilité civile.
Cette organisation garantit transparence tarifaire et sécurité juridique.

Contactez idéalement un notaire dès la signature du compromis de vente, voire avant pour les opérations complexes (VEFA, viager).

2. Les vérifications avant la vente

Avant la signature définitive,le notaire effectue un travail considérable pour identifier et neutraliser les risques.

Vérification du titre de propriété

Le notaire remonte la chaîne des actes pour vérifier l'identité du propriétaire et s'assurer qu'aucun litige ne pèse sur le bien.
Il détecte d'éventuelles hypothèques occultes (non révélées par le vendeur) et organise leur mainlevée si nécessaire.

Contrôle des servitudes et du cadastre

Il vérifie toutes les servitudes attachées au bien : droits de passage, restrictions d'usage, interdictions de construire…
Une servitude non déclarée peut limiter l'usage du bien et impacter sa valeur.
Le notaire consulte également le cadastre et peut demander un certificat d'urbanisme.

Diagnostics immobiliers

Le notaire vérifie que tous les diagnostics obligatoires sont présents et à jour : DPE, amiante, plomb,termites, électricité, gaz, état des risques.
Un diagnostic manquant peut engager la responsabilité du vendeur et donner lieu à un recours pour vice caché.

Compromis et conditions suspensives

Le notaire participe à la rédaction du compromis et veille à l'insertion des conditions suspensives essentielles, notamment la clause d'octroi de prêt qui vous protège si votre banque refuse de financer.
Il gère également le séquestre (dépôt de garantie) jusqu'à la réalisation de toutes les conditions.

3. La signature de l'acte authentique

Le jour de la signature, le notaire orchestre le transfert officiel de propriété avec rigueur.

L'acte authentique

L'acte authentique est le document qui transfère la propriété.
Il précise l'identité des parties, la description du bien, le prix, et confirme que toutes les conditions suspensives ont été levées.
Le notaire lit l'acte à haute voix avant signature pour que vous puissiez vérifier sa conformité.

Gestion des fonds

Le séquestre protège acheteur et vendeur.
La remise des fonds au vendeur n'intervient qu'après vérifications complètes et mainlevée des hypothèques éventuelles.
Le notaire fournit un décompte précis détaillant toutes les sommes.

Publication foncière

Après signature, le notaireprocède à la publication foncière qui rend la vente opposable à tous.
Ces formalités prennent quelques jours à plusieurs semaines. La signature peut se faire électroniquement via une solution certifiée, mais pour les dossiers complexes, la présence physique reste recommandée.
Les délais notariaux varient généralement entre 4 et 8 semaines après le compromis mais la signature de la réitération peut être plus longue en fonction des délais bancaires.

4. Les formalités après la vente

Après signature, le notaire effectue toutes les démarches administratives et fiscales.

Enregistrement et paiement des droits

Le notaire enregistre l'acte et calcule les droits de mutation (DMTO) qu'il reverse aux collectivités.
Il perçoit la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et répartit ces sommes entre administrations.

Régularisations et remise finale

Le notaire effectue les régularisations au prorata (charges, taxe foncière), procède à l'inscription au cadastre et vous remet une copie authentique de l'acte.
En cas de litige ultérieur, contactez le notaire qui vous informera des recours possibles

5. Combien coûtent les frais de notaire ?

La majeure partie des « frais de notaire » ne revient pas au notaire, mais à l'État et aux collectivités.

Composition des frais

• Droits de mutation (DMTO) : environ 5,80665 % du prix (part principale, reversée aux collectivités)
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % (reversée à l'État)
• Émoluments notariaux : rémunération du notaire selon barème dégressif + TVA 20 %
• Débours : frais avancés pour démarches administratives
• Logement ancien : 7 à 8 % du prix
• Logement neuf (moins de 5 ans) : 3 à 4 % du prix

Comment réduire les frais ?

• Faire porter les frais d'agence par le vendeur
• Déduire le mobilier du prix (seul le bien immobilier est taxé)
• Demander une remise sur les émoluments pour ventes >100 000 €

FAQ

Quel est le rôle exact du notaire ?

Il sécurise juridiquement latransaction : vérification du titre, diagnostics, rédaction de l'acte, gestiondes fonds, enregistrement et publicité foncière.

Quelle différence entre compromis et acte authentique ?

Le compromis est unavant-contrat avec conditions suspensives. L'acte authentique transfèredéfinitivement la propriété.

Le notaire conseille-t-il sur la fiscalité ?

Oui : plus-value, exonérations,optimisation. Pour les cas complexes, il oriente vers un spécialiste fiscal.

Qui paie le notaire ?

Traditionnellement l'acheteur,mais les parties peuvent convenir d'une répartition différente.

Peut-on avoir deux notaires ?

Oui, chaque partie peut avoir son notaire. Ils coopèrent et se partagent les émoluments sans surcoût.

Quels délais entre compromis et signature ?

Généralement4 à 8 semaines selon la complexité du dossier