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title: "Vendre une maison en succession : guide des héritiers | Le Mans"
description: "Héritiers d'une maison au sud ou à l'est du Mans : accord entre indivisaires, notaire, estimation, diagnostics et organisation de la vente, étape par étape."
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Vente immobilière · Succession · Sud et Est du Mans

# Vendre la maison d'une *succession* : le guide des héritiers

Vendre la maison d'un parent disparu, c'est à la fois une démarche juridique, une décision familiale et un moment chargé d'émotion. Les questions arrivent toutes en même temps : faut-il l'accord de tous ? Que fait le notaire ? Quelle valeur retenir ? Qui commande les diagnostics ? Que faire des meubles ?

Cette page répond à ces questions dans l'ordre où elles se posent. Je suis [Laurence Legry, agent commercial immobilier indépendante](https://www.2l-immobilier.com/a-propos) rattachée au réseau AXO, et j'accompagne des familles dans le Sud et l'Est du Mans, en lien avec le notaire chargé de la succession.

2017 Depuis

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Accord des héritiers Lien avec le notaire Estimation argumentée Héritiers à distance

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![Laurence Legry, 2L Immobilier, autour d'une table avec des héritiers pour préparer la vente d'une maison de famille en succession](https://www.2l-immobilier.com/hs-fs/hubfs/laurence-legry-2L-immobilier-parigne-l-eveque_challes-eco-conseillere-vente-maison-le-mans-sud-perche-sarthois-succession.webp?width=525&height=525&name=laurence-legry-2L-immobilier-parigne-l-eveque_challes-eco-conseillere-vente-maison-le-mans-sud-perche-sarthois-succession.webp) Écoute · Confiance · Transparence

Dans le Sud et l'Est du Mans, beaucoup de maisons transmises par succession sont des maisons familiales occupées pendant des décennies : longères, maisons de bourg, pavillons des années 70 à 90. Elles ont souvent une histoire, des souvenirs, et parfois des travaux en attente. Leur vente demande donc un peu plus de méthode qu'une vente classique : plusieurs propriétaires doivent décider ensemble, le notaire intervient en amont, et la valeur retenue a des conséquences fiscales.

Au sommaire

1. [Les étapes, dans l'ordre](https://www.2l-immobilier.com/vendre-maison-succession-heritiers#etapes)
2. [L'accord entre héritiers (indivisaires)](https://www.2l-immobilier.com/vendre-maison-succession-heritiers#accord)
3. [Le rôle du notaire](https://www.2l-immobilier.com/vendre-maison-succession-heritiers#notaire)
4. [L'estimation : une valeur qui compte deux fois](https://www.2l-immobilier.com/vendre-maison-succession-heritiers#estimation)
5. [Les diagnostics obligatoires](https://www.2l-immobilier.com/vendre-maison-succession-heritiers#diagnostics)
6. [Préparer le logement](https://www.2l-immobilier.com/vendre-maison-succession-heritiers#preparer)
7. [Organiser la vente à plusieurs](https://www.2l-immobilier.com/vendre-maison-succession-heritiers#organiser)
8. [Questions fréquentes](https://www.2l-immobilier.com/vendre-maison-succession-heritiers#faq)

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Vue d'ensemble

## Vendre un bien en succession : les étapes, dans l'ordre

Chaque succession est différente, mais le parcours suit presque toujours la même logique. L'erreur la plus fréquente consiste à mettre le bien en vente avant que les héritiers soient d'accord et que le notaire ait préparé les actes.

1

### Ouvrir la succession

Choisir un notaire, réunir les pièces, identifier les héritiers et leurs droits.

2

### Décider ensemble

Garder, racheter les parts d'un héritier ou vendre : la vente suppose l'accord de tous.

3

### Estimer et diagnostiquer

Une valeur argumentée, les diagnostics obligatoires, le logement préparé.

4

### Vendre et répartir

Mise en vente, offre, compromis, acte chez le notaire, puis répartition du prix.

---

Indivision

## L'accord entre héritiers : qui décide de vendre ?

Dès le décès, lorsque plusieurs héritiers reçoivent un même bien, ils deviennent propriétaires ensemble : c'est l'**indivision**. Chacun détient une quote-part (la moitié, un tiers, un quart...), mais personne ne possède « sa » pièce ou « son » morceau de terrain.

**Vendre la maison demande l'accord de tous les indivisaires.** La vente d'un bien indivis est un acte de disposition : le Code civil exige l'unanimité. La majorité des deux tiers suffit pour des actes de gestion courante, pas pour vendre.

Concrètement, cela signifie que le mandat de vente, l'acceptation d'une offre, le compromis et l'acte définitif doivent être signés par chaque héritier, ou par une personne à qui il a donné procuration.

### Les situations qui changent la donne

- **Conjoint survivant usufruitier** : si le conjoint a reçu l'usufruit, la vente nécessite son accord et celui des enfants nus-propriétaires. Le prix est ensuite réparti entre usufruit et nue-propriété, selon des règles que le notaire vous expliquera.
- **Héritier mineur ou protégé** : la vente nécessite en principe l'autorisation du juge des tutelles. Il faut prévoir ce délai dès le départ.
- **Un héritier occupe la maison** : il peut devoir une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf accord contraire entre héritiers.
- **Un héritier souhaite garder la maison** : il peut racheter les parts des autres. C'est une alternative à la vente, qui passe aussi par le notaire et par une estimation partagée.

### Et si un héritier refuse de vendre ?

Personne n'est obligé de rester en indivision. Lorsque le dialogue est bloqué, deux voies existent :

- **La procédure des deux tiers** : les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre. Les autres sont informés et disposent de trois mois pour réagir. Sans accord, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, qui se fait alors aux enchères (licitation). Cette voie n'est pas ouverte lorsque la propriété est démembrée (usufruit du conjoint survivant, par exemple) ou qu'un héritier est protégé ou hors d'état d'exprimer sa volonté.
- **Le partage judiciaire** : tout héritier peut demander au tribunal de mettre fin à l'indivision.

Ces procédures sont longues et coûteuses, et le prix obtenu aux enchères est rarement le meilleur. Elles se préparent avec un notaire, et souvent un avocat.

**Mon conseil :** avant toute démarche commerciale, réunissez les héritiers (sur place ou en visio) pour vous mettre d'accord sur trois points : vendre ou non, un prix plancher, et la personne qui centralise les échanges. Un désaccord découvert au moment d'une offre fait perdre l'acheteur.

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Notaire

## Le rôle du notaire dans la vente d'un bien hérité

Lorsqu'une succession comprend un bien immobilier, le passage chez le notaire est obligatoire. C'est lui qui rend la vente juridiquement possible : tant que la transmission du bien aux héritiers n'est pas établie, ceux-ci ne peuvent pas signer l'acte de vente.

- 1**Identifier les héritiers**Il établit l'acte de notoriété, qui désigne les héritiers et leurs droits.
- 2**Constater la transmission du bien**Il rédige l'attestation de propriété immobilière et la fait publier au service de la publicité foncière. C'est ce document qui permet ensuite de vendre.
- 3**Préparer la déclaration de succession**À déposer en principe dans les six mois suivant le décès (lorsque celui-ci a eu lieu en France métropolitaine), avec le paiement des droits éventuels.
- 4**Signer l'acte de vente et répartir le prix**Il reçoit le prix, règle ce qui doit l'être (droits, dettes de la succession, prêt éventuel) et verse à chaque héritier sa part.

Pour comprendre plus largement son intervention, lisez aussi [le rôle du notaire dans une vente ou un achat de maison](https://www.2l-immobilier.com/role-du-notaire-dans-la-vente-ou-achat-maison).

**Point de vigilance :** vendre un bien de la succession revient, en droit, à accepter la succession. Si vous avez un doute sur les dettes du défunt, parlez-en au notaire *avant* de signer un mandat ou un compromis : d'autres options existent (acceptation à concurrence de l'actif net, renonciation).

### Peut-on mettre en vente avant que tout soit réglé ?

Oui, dans la plupart des cas, la recherche d'un acquéreur peut commencer pendant que le notaire avance sur le dossier, à condition que tous les héritiers soient d'accord. En revanche, l'acte définitif ne peut être signé qu'une fois l'attestation de propriété établie. Le calendrier se cale donc avec le notaire : je fais ce point avec lui avant de lancer la commercialisation.

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Estimation

## L'estimation : une valeur qui compte deux fois

Dans une succession, la valeur du bien sert d'abord à calculer les droits de succession : elle doit correspondre à sa **valeur vénale au jour du décès**, c'est-à-dire au prix auquel il se serait vendu sur le marché à cette date. Elle sert ensuite de référence lorsque vous vendez. Une valeur mal calibrée a donc des conséquences dans un sens comme dans l'autre.

| Valeur déclarée | Conséquences possibles |
| --- | --- |
| Trop basse | Si la maison se vend nettement plus cher peu après, l'administration fiscale peut contester la valeur déclarée et réclamer un complément de droits. La plus-value imposable à la revente est aussi calculée à partir de cette valeur : plus elle est basse, plus la plus-value potentielle est élevée. |
| Trop haute | Des droits de succession payés sur une valeur que le marché ne confirmera pas, et un prix de mise en vente qui risque de faire fuir les acheteurs. |
| Juste et argumentée | Une base solide pour la déclaration, un prix de vente crédible, et un chiffre que tous les héritiers peuvent accepter parce qu'il est expliqué. |

### Ce que j'apporte

Je visite le bien et je vous remets un avis de valeur écrit, fondé sur l'état de la maison et sur des ventes comparables dans la commune et les communes voisines. Il est partagé à l'identique avec tous les héritiers : chacun dispose de la même information, ce qui évite bien des tensions. Le notaire, qui reste responsable de la valeur retenue dans la déclaration, peut s'appuyer dessus.

La méthode est détaillée sur ma page [estimation de votre maison](https://www.2l-immobilier.com/estimation-estimer-votre-maison).

Bon à savoir

Si la maison était la résidence principale du défunt et qu'elle est occupée au jour du décès par le conjoint survivant ou un enfant mineur ou majeur protégé, un abattement de 20 % s'applique sur sa valeur pour le calcul des droits. En cas de conflit entre héritiers ou de procédure judiciaire, une expertise réalisée par un expert agréé peut être préférable à un avis de valeur : je vous le dirai franchement si c'est le cas.

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Diagnostics

## Les diagnostics obligatoires : les mêmes que pour toute vente

Une maison vendue en succession n'échappe à aucune obligation : le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé au compromis. Ce sont les héritiers, en tant que vendeurs, qui le commandent et le financent, en général sur les fonds de l'indivision. Si le défunt avait fait réaliser des diagnostics récents, vérifiez leur validité avant d'en commander de nouveaux.

| Diagnostic | Quand est-il exigé ? | Validité pour une vente |
| --- | --- | --- |
| DPE (performance énergétique) | Toujours | 10 ans (les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables) |
| Audit énergétique | Maison individuelle classée E, F ou G | 5 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence d'amiante |
| Plomb (CREP) | Construction avant 1949 | 1 an (illimitée si absence de plomb) |
| Électricité et gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Zone délimitée par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Maison non raccordée au tout-à-l'égout | 3 ans |
| État des risques (ERP) | Toujours | 6 mois |

Une maison restée longtemps inoccupée ou chauffée au minimum obtient souvent un DPE défavorable. Avant de décider de travaux ou d'un prix, lisez [vendre une maison classée E, F ou G](https://www.2l-immobilier.com/vendre-maison-dpe-renovation-energetique) : en tant qu'éco-conseillère labellisée CASAM, je peux vous aider à évaluer ce que la note change réellement pour les acheteurs.

Le détail de chaque diagnostic est sur la page [diagnostics immobiliers obligatoires](https://www.2l-immobilier.com/les-diagnostics-immobiliers-obligatoires-vente-maison). Pour la Sarthe, voir aussi [le diagnostic termites et les obligations des vendeurs](https://www.2l-immobilier.com/le-blog/diagnostic-termites-sarthe-obligations-vendeurs) et [l'assainissement non collectif](https://www.2l-immobilier.com/le-blog/assainissement-non-collectif-ce-quil-faut-savoir-avant-dacheter-ou-de-vendre-une-maison), fréquent dans les communes rurales du secteur.

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Préparation

## Préparer le logement : vider, entretenir, rassurer

C'est souvent l'étape la plus difficile émotionnellement, et la plus concrète. Une maison préparée se visite mieux, se vend plus sereinement et limite les mauvaises surprises.

📦

### Partager et vider

Mettez-vous d'abord d'accord entre héritiers sur les meubles et objets à conserver, puis organisez le débarras. Une maison vide ou peu meublée permet aux acheteurs de se projeter.

🔑

### Assurer et sécuriser

Maintenez une assurance habitation au nom de l'indivision, prévenez l'assureur que le logement est inoccupé, et gardez l'électricité et l'eau : elles sont nécessaires aux diagnostics et aux visites.

🌿

### Entretenir

Jardin tondu, maison aérée, chauffage hors gel l'hiver, gouttières dégagées. Une maison qui paraît abandonnée fait baisser les offres.

📁

### Réunir les papiers

Titre de propriété, factures de travaux, contrats d'entretien, taxe foncière, plans, documents d'urbanisme : tout ce que vous retrouvez rassurera les acheteurs et le notaire.

Vous habitez loin de la Sarthe ? Je peux être le relais sur place : ouverture pour les diagnostiqueurs et les entreprises de débarras, vérification régulière du bien pendant la commercialisation, compte rendu après chaque visite. La [checklist de mise en vente](https://www.2l-immobilier.com/guide-mise-en-vente-de-votre-maison) peut aussi vous aider à ne rien oublier.

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Organisation

## Organiser la vente quand on est plusieurs vendeurs

La vente en elle-même se déroule comme une vente classique : c'est la coordination entre héritiers qui fait la différence. Voici comment je l'organise.

1

**Un interlocuteur désigné**  
Un héritier centralise les échanges, mais chacun reçoit les mêmes informations.

2

**Un mandat signé par tous**  
Signature électronique possible : personne n'a besoin de se déplacer.

3

**Des comptes rendus partagés**  
Après chaque visite, un retour écrit adressé à tous les héritiers.

4

**Des offres transmises à tous**  
Une offre n'est acceptée qu'avec l'accord de chaque héritier ; je vérifie au préalable la solidité du financement de l'acheteur.

5

**Compromis puis acte chez le notaire**  
Les héritiers éloignés peuvent signer par procuration. Le notaire répartit ensuite le prix selon les droits de chacun.

Pour la méthode de vente elle-même (prix, présentation, sélection des acheteurs), voir la page [vendre votre maison](https://www.2l-immobilier.com/mettre-votre-maison-en-vente), et pour les délais, la [chronologie d'une vente immobilière](https://www.2l-immobilier.com/chronologie-d-une-vente-immobiliere-vendre-maison).

Mon rôle, et ses limites

### Ce que je fais pour vous

- ✓**Une estimation partagée**La même information pour tous les héritiers.
- ✓**Le lien avec le notaire**Calendrier, pièces, conditions de la vente.
- ✓**La commercialisation complète**Présentation, visites, sélection des acheteurs, négociation.
- ✓**Un relais sur place**Pour les héritiers qui vivent loin.

### Ce que je ne fais pas

Je ne remplace ni le notaire ni un avocat : je ne règle pas la succession, je ne calcule pas les droits et je ne tranche pas les désaccords familiaux. Mon rôle est que la vente se passe bien, dans l'intérêt de tous les héritiers.

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FAQ

## Questions fréquentes des héritiers

Faut-il l'accord de tous les héritiers pour vendre la maison ?

Oui. La vente d'un bien en indivision exige l'accord unanime des indivisaires. Si un héritier s'y oppose, ceux qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent engager devant notaire une procédure qui peut aboutir à une vente autorisée par le tribunal judiciaire, aux enchères. Tout héritier peut aussi demander le partage judiciaire.

Peut-on vendre avant que la succession soit réglée ?

La recherche d'un acquéreur peut généralement commencer pendant que le notaire avance sur le dossier, si tous les héritiers sont d'accord. L'acte de vente définitif ne peut être signé qu'une fois établie l'attestation de propriété immobilière, qui constate la transmission du bien aux héritiers. Le calendrier se fixe avec le notaire.

Quelle valeur déclarer pour la maison dans la déclaration de succession ?

Sa valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire le prix auquel elle se serait vendue sur le marché à cette date. Une valeur trop basse expose à un redressement si la maison se vend nettement plus cher peu après, et augmente la plus-value imposable à la revente. Une estimation argumentée par un professionnel du marché local aide le notaire à retenir une valeur juste.

Qui paie les diagnostics quand la maison est en succession ?

Les héritiers, en tant que vendeurs. Les frais sont en général réglés par l'indivision, donc répartis selon les droits de chacun. Les diagnostics obligatoires sont les mêmes que pour toute vente : DPE, audit énergétique si la maison est classée E, F ou G, et selon le bien amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement et état des risques.

Un héritier qui habite la maison doit-il payer quelque chose ?

L'héritier qui occupe seul un bien indivis peut être redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision, sauf accord contraire entre les héritiers. Le notaire en tient compte lors du partage.

Je vis loin de la Sarthe : dois-je me déplacer pour vendre ?

Pas nécessairement. Le mandat peut être signé électroniquement, les visites et les diagnostics peuvent être organisés sans vous, et le compromis comme l'acte de vente peuvent être signés par procuration. Un professionnel présent sur place sert alors de relais et vous tient informé à chaque étape.

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Pour aller plus loin

## Les pages utiles pour la suite

[VendreVendre votre maison dans le Sud et l'Est du Mans→](https://www.2l-immobilier.com/mettre-votre-maison-en-vente) [EstimationFaire estimer votre maison sur place→](https://www.2l-immobilier.com/estimation-estimer-votre-maison) [DiagnosticsLes diagnostics immobiliers obligatoires→](https://www.2l-immobilier.com/les-diagnostics-immobiliers-obligatoires-vente-maison) [NotaireLe rôle du notaire dans la vente→](https://www.2l-immobilier.com/role-du-notaire-dans-la-vente-ou-achat-maison)

Textes de référence

Code civil, articles 815 et suivants (indivision), 815-3 (règles de majorité), 815-5-1 (vente à l'initiative des deux tiers), 815-9 (indemnité d'occupation), 782 et suivants (option successorale), 387-1 (actes soumis au juge des tutelles) ; Code général des impôts, articles 641 (délai de déclaration), 761 et 764 bis (valeur des immeubles et abattement de 20 %). Consultables sur [Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/) et expliqués sur [Service-public.fr](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1296). Informations générales à jour en octobre 2026 : chaque succession est particulière, votre notaire reste votre interlocuteur pour les questions juridiques et fiscales.

Parlons de votre situation

## Vous héritez d'une maison dans le *Sud ou l'Est du Mans* ?

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Laurence LEGRY - Agent commercial Immobilier du réseau AXO - L' alternative à l'agence immobilière - E.I. RSAC Le Mans N° 518 118 716

Copyright © 2026 - Tous droits réservés Laurence Legry - 2L Immobilier - Parigné l'Évêque - Sud et Est Le Mans - Agent commercial immobilier depuis 2017.

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